Si l’investissement en biens locatifs est une activité qui permet à générer des gains financiers plutôt importants, il n’en reste pas moins que la gestion locative comporte, également, sa part de risques. Et à ce titre, le défaut de paiement des loyers s’affiche en première place.

Véritable “cauchemar” des propriétaires bailleurs de biens immobiliers, il est considéré comme étant le risque le plus courant, certes, mais également, le plus nocif puisqu’il perturbe, invariablement, l’équilibre financier de l’activité locative, notamment lorsque le montant du loyer est utilisé pour rembourser le prêt bancaire contracté en vue de financer l’investissement immobilier à vocation locative.

Mais alors, existe-t-il des moyens pour se prémunir contre les loyers impayés? Quand peut-on parler de locataire en arrêt de paiement ? Et lorsque le défaut de paiement des loyers est constaté, que peut-on faire pour y remédier?

Prévenir le défaut de paiement des loyers et prévoir des garanties

Même si aucune solution miracle ne permet d’éliminer définitivement le risque de non paiement des loyers, certaines précautions sont de nature à fournir au propriétaire une protection, à priori, contre les loyers impayés.

• en premier lieu, il est essentiel de sélectionner soigneusement ses futurs locataires, en prêtant une attention bien particulière au critère de solvabilité. En effet, la vérification de la solvabilité du futur locataire est primordiale, ce qui implique de s’assurer, autant que possible, de l’authenticité des informations fournies par le locataire potentiel concernant sa situation professionnelle et financière, notamment.
• en second lieu, il n’est pas inutile de demander, au moment de signer le contrat de location, un dépôt de caution ou même, d’exiger une caution afin de garantir le défaut de paiement du loyer par le locataire, lorsque celui-ci ne bénéficie pas d’une situation financière stable ou que ses revenus mensuels ne semblent pas suffisamment importants.
• en troisième lieu, le propriétaire peut souscrire une assurance contre les loyers impayés, la Garantie contre les Loyers Impayés (G.L.I) qui couvre, en prime, les frais de la procédure d’expulsion du locataire. Elle est, de ce fait, très efficace, d’autant qu’elle englobe aussi bien les locations vides que les locations meublées. Cette garantie – qui doit être souscrite avant la signature du bail – est en majeure partie tributaire de la solvabilité du locataire. En effet, la plupart des assureurs exigent des documents prouvant que les revenus nets mensuels du futur locataire équivalent à trois fois le montant du loyer à couvrir, avant d’accepter votre demande de souscription à une G.L.I.

Constater le non-paiement des loyers et agir

Dans les faits, un loyer impayé est un loyer dont le montant n’a pas été versé sur le compte du propriétaire dans les délais convenus. Dès lors, le loyer est considéré comme étant impayé par le propriétaire du bien locatif à partir du moment où l’échéance de paiement est atteinte, sans que cet engagement financier soit honoré.

Face à ce constat, le propriétaire doit réagir dès le premier loyer impayé, car, plus son intervention est rapide, plus il a de chances de résoudre le problème et de limiter son impact. Cela passe par plusieurs étapes qu’il est primordial d’entreprendre sans tarder :

• contacter le locataire défaillant très rapidement afin de s’enquérir sur les raisons de ce non-paiement : est-ce le résultat de difficultés financières passagères ou s’agit-il d’un simple retard, voire un oubli ?
  Cela déterminera la démarche à suivre pour le propriétaire du bien locatif. Celle-ci aura pour objectif ultime de permettre un retour à la normale par un accord à l’amiable ou le cas échéant, d’opter pour un recours en justice pour aboutir à l’expulsion du locataire défaillant.
• lancer des rappels automatiques, semi-automatiques ou manuels afin d’inciter le locataire à honorer sa dette locative. Ces relances peuvent se faire par messagerie électronique, par SMS ou par courrier postal. A cet égard, l’utilisation d’un logiciel de gestion locative peut s’avérer très avantageuse, car les rappels peuvent être programmés pour être envoyés avant même le terme de l’échéance du loyer, ce qui offre au propriétaire un gain de temps précieux, aussi bien avant qu’après le constat du défaut de paiement.

• une lettre de mise en demeure via un courrier recommandé sera, finalement, nécessaire avant d’envisager un recours en justice. Le propriétaire peut, en outre, faire valoir la clause résolutoire, lorsque celle-ci est prévue dans le contrat de location et adresser un commandement de payer au locataire récalcitrant par voie d’huissier. Si cette mesure demeure sans effet, il peut ester en justice afin d’obtenir une sentence d’expulsion et l’exécuter. Tout cela dans le respect des délais prévus par la loi, pour s’assurer de la validité de la procédure.

Au final, le propriétaire du bien locatif doit savoir que même en cas d’expulsion du locataire défaillant, il a toujours la possibilité d’intenter une action pour demander le recouvrement de ses loyers impayés. Le jugement ainsi obtenu sera exécutoire pendant dix années; il suffit que le locataire (ou son garant) possède des biens, mobiliers ou immobiliers, couvrant la totalité de la somme redevable.

Autant de tracas dont le propriétaire de biens locatifs peut se passer, en utilisant un logiciel de gestion locative qui lui permet de mieux prévenir les impayés, tout en facilitant les démarches administratives en cas de problèmes.

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